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Informe de precios de la vivienda en Madrid – Otoño 2017

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La tendencia del mercado en los distritos más céntricos de la almendra central no solo es alcista, sino que posiblemente hay un exceso de expectativas de precio por parte de los propietarios.

El 3T2017 termina con un precio de publicación en Madrid ciudad  de 3.160€/m2., lo que supone un crecimiento del 8%. Nada sube tanto. El IPC de la Comunidad de Madrid, es el 1,4% y aunque en enero el de la vivienda se disparó al 5,6%, los datos de agosto  lo habían moderado hasta el 3%.

El tiempo medio de venta de una vivienda en la Capital es de 5 meses.

Lo que está ocurriendo es que las expectativas de precios de los propietarios la Capital se han disparado El margen de diferencia entre lo que se pide por los pisos y lo que los compradores están realmente dispuestos a pagar por ellos –el gap de negociación– se amplía.

La demanda existe, pero los compradores no están dispuestos a pagar más por el momento, lo que significa que los plazos de venta se alargan.

Madrid Centro

Madrid Centro

Se puede apreciar una fuerte demanda en los distritos de Chamberí (14%), Moncloa (14%), Salamanca (14%), y podemos hablar de burbuja en Centro (17%). Los precios medios en €/m2 en el distrito Centro es de 4.450€/m2, superando los 4.400€/m2 que se alcanzaron en el segundo trimestre de 2007.

La poca obra nueva disponible en la Capital, la demanda de pisos para alquileres a corto plazo y la presión por los pisos para estudiantes son los factores fundamentales de este incremento de precios.

La tendencia del mercado en la Zona Norte es de ligera recuperación.

Madrid Norte

Madrid Norte

El eje de la carretera de Colmenar pierde parte del impulso de los primeros seis meses y se sitúa por debajo del 5% de crecimiento de los precios. Tres Cantos se salva y sube en el 2017, por encima del 8%, con lo que acumula desde 2014 una recuperación en precios por encima del 12%, a pesar de la oferta de obra nueva. Manzanares del Real y Colmenar Viejo, empiezan a recuperar parte del terreno perdido en años anteriores, y siguen creciendo por encima de la inflación.

Los municipios entorno a la N-VI, presentan niveles de crecimiento fuerte, destacando Torrelodones y Pozuelo.

A medida que nos alejamos hacia la Sierra de Guadarrama, la zona del Escorial, y los pueblos de Guadarrama y Collado Villalba, vemos que continúa el descenso de precios. Estos municipios no están reaccionando al alza como el resto de la Zona Norte y siguen perdiendo interés por los compradores. El descenso de precios acumula caídas desde los niveles del 2014 en torno al 5% como el caso del Escorial.

La salida de la Capital por la N-I, presenta una recuperación en los Precios de Publicación, en torno al 4% en 2017. Aun así, quedan muy lejos todavía los precios que se vieron en 2007 en este eje, cuando la Moraleja registraba precios medios de publicación por encima de los 6.000€/m2. El eje de la N-I sigue, todavía, en torno a un 30% más barato de lo que alcanzó en 2007.  Como anticipamos en junio el municipio que sigue indicando un fuerte potencial de crecimiento es Alcobendas, aunque San Sebastián de los Reyes presenta una mayor recuperación en precio

El Sur también se recupera, pero le queda un largo camino por recorrer.

Madrid Sur

Madrid Sur

Los municipios del Sur de Madrid, se unen a la recuperación de precios. En 2017, todos los municipios están manteniendo un comportamiento muy positivo con recuperación por encima de 5%. A destacar, Móstoles donde la recuperación sigue confirmando la mantenida en meses anteriores alcanzado a finales del 3T casi el 9,5%.

En Pinto, Getafe, Fuenlabrada y Leganés ya si se puede hablar de subida de precios. La situación en Parla parece que se ha revertido definitivamente, después de la fuerte recuperación experimentada en 2015 y 2016, experimenta otra subida del 6%. En cualquier caso, el municipio sigue presentando una caída desde máximos alrededor del 50%.

La tendencia del mercado en la Zona Este de la Comunidad de segunda mano viene frenada por la oferta de obra nueva.

Madrid Este

Madrid Este

Las variaciones de precio en el Corredor del Henares son en general por debajo de la inflación esperada, 1,9%, o incluso negativos. Solo destaca Torrejón de Ardoz con un alza de precios superior al 8% y Paracuellos del Jarama y Rivas- Vaciamadrid en niveles del 5%.

La variación en los Precios de Publicación en Madrid-Este  se produce sobre niveles de precio en torno a los 1.600€/m2 por lo que cualquier cambio en la composición de la oferta, crea mucha distorsión en porcentaje.

En aquellos municipios en los que hay oferta de vivienda de obra nueva, los precios de la segunda mano mantienen comportamientos negativos. Es el caso de San Fernando y Arganda del Rey.

En Coslada  y en Alcalá de Henares, las variaciones no son especialmente significativas respecto a los meses anteriores  y el ritmo de ventas en la zona sigue siendo aceptables.

 

Como siempre el comportamiento de cada Barrio y de cada zona varían de unas a otras, pero creemos que el mercado va a sigue fuerte una temporada. Consulta nuestras estimaciones por Distritos y Barrios de la Capital.

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