Informe de Precios Enero
Tendencia del mercado en Madrid Capital- Enero 2018
Precio Cierre 4T16: 2.220 €
Precio Oferta 4T17: 3.285€
Dif. media oferta/ cierre: 15%
Crecimiento Anual 2017: +12,47%
Fuertemente Alcista
El 4T2017 termina con unos Precios de Publicación de 3.285€/m2, lo que supone un crecimiento del 12,47 %, frente a los 2.920€/m2 con los que se terminó 2016. Mientras, el IPC inter anual a Noviembre 2017 de la Comunidad de Madrid, fue del 1,3%
Nada sube tanto.
Todavía es pronto para tener datos de precios de cierre de operaciones de Diciembre pero la tendencia la marca los precios a los que se publican las viviendas.
La tendencia del mercado en los distritos más céntricos de la almendra central no solo es alcista, sino que posiblemente hay un exceso de expectativas de precio por parte de los propietarios- el Precio de Publicación al que ofertan sus viviendas.
El tiempo medio de venta de una vivienda en la Capital es de 5 meses.
Lo que está ocurriendo es que las expectativas de precios de los propietarios la Capital se han disparado.. El margen de diferencia entre lo que se pide por los pisos y lo que los compradores están realmente dispuestos a pagar por ellos -el gap de negociación- se amplía.
La demanda existe, pero los compradores no están dispuestos a pagar más por el momento; lo que significa que los plazos de venta se alargan.
Claramente hay una fuerte demanda en los distritos de Chamberí (18,5%), Moncloa (15,1%) y Retiro (16,5%) .
Podemos hablar de burbuja en Centro (21%) y Salamanca (19%)(. Los precios medios en €/m2 en el distrito Centro es de 4.600€/m2, superando los 4.400€/m2 que se alcanzaron en el segundo trimestre de 2007.
Pero se observa que el fenómeno de la gentrificación- mejoras en los edificios den los barrios más céntricos que suponen un mayor coste- está desplazando la demanda hacia distritos y barrios colindantes, generando un interés que antes no existía en, por ejemplo, Carabanchel o en Usera,
Fuente Datos: Elaboración propia a partir de datos de Ayto,INE,idealista, fotocasa, etc.
La poca obra nueva disponible en la Capital, la demanda de pisos para alquileres a corto plazo y la presión por los pisos para estudiantes son los factores fundamentales de este incremento de precios.
Como siempre el comportamiento de cada Barrio y de cada zona varían de unas a otras, pero creemos que el mercado va a sigue fuerte una temporada. Consulta nuestras estimaciones por Distritos y Barrios de la Capital.
Fuente Datos: Elaboración propia a partir de datos de Ayto,INE,idealista, fotocasa, etc.
Tendencia del mercado en Madrid Zona Norte- Enero 2018
Alcista
La tendencia del mercado en la Zona Norte es de ligera recuperación.
Los municipios entorno a la N-VI, presentan niveles de crecimiento fuerte, destacando Majadahonda y Boadilla.
A medida que nos alejamos hacia la Sierra de Guadarrama, la zona del Escorial, y los pueblos de Guadarrama y Collado Villalba, vemos que continúa el descenso de precios. Estos municipios no están reaccionando al alza como el resto de la Zona Norte y siguen perdiendo interés por los compradores.
La salida de la Capital por la N-I, presenta una recuperación en los Precios de Publicación, en torno al 6% en 2017. Aún así, quedan muy lejos todavía los precios que se vieron en 2007 en este eje, cuando la Moraleja registraba precios medios de publicación por encima de los 6.000€/m2. El eje de la N-I sigue, todavía, en torno a un 30% más barato de lo que alcanzó en 2007. Como anticipamos en Junio el municipio que sigue indicando un fuerte potencial de crecimiento es Alcobendas, aunque San Sebastián de los Reyes presenta una mayor recuperación en precio. La subida de Manzanares el Real la atribuimos más aun cambio en la composición de la oferta- más pisos que chalets- que a una fuerte subida(16%) en el Municipio.
En el eje de la carretera de Colmenar destaca Tres Cantos con una subida en el 2017, por encima del 12%, con lo que acumula desde 2014 una recuperación en precios por encima del 18%, a pesar de la oferta de obra nueva. Manzanares del Real toma impulso (10%) y Colmenar Viejo, empiezan a recuperar parte del terreno perdido en años anteriores, creciendo por encima de la inflación.
Fuente Datos: Elaboración propia a partir de datos de Ayto,INE,idealista, fotocasa, etc.
Fuente Datos: Elaboración propia a partir de datos de Ayto,INE,idealista, fotocasa, etc.
Fuente Datos: Elaboración propia a partir de datos de Ayto,INE,idealista, fotocasa, etc.
Tendencia del mercado en Madrid Zona Sur- Enero 2018
Ligeramente Alcista
El Sur también se recupera, pero le queda un largo camino por recorrer.
Los municipios del Sur de Madrid, se unen a la recuperación de precios. En 2017, todos los municipios están manteniendo un comportamiento muy positivo con recuperación por encima de 7%. A destacar, Móstoles y Alcorcón donde la recuperación sigue confirmando la mantenida en meses anteriores alcanzado a finales más del 10%.
En Getafe, Fuenlabrada y Leganés ya si se puede hablar de subida de precios. La situación en Parla parece que se ha revertido definitivamente, después de la fuerte recuperación experimentada en 2015 y 2016, experimenta otra subida del 6%. En cualquier caso, Parla y Pinto siguen presentando caídas desde máximos alrededor del 50%.
Fuente Datos: Elaboración propia a partir de datos de Ayto,INE,idealista, fotocasa, etc.
Fuente Datos: Elaboración propia a partir de datos de Ayto,INE,idealista, fotocasa, etc.
Tendencia del mercado en Madrid Zona Este- Enero 2018
Estabilizada
La tendencia del mercado en la Zona Este de la Comunidad de segunda mano viene frenada por la oferta de obra nueva.
Las variaciones de precio en el Corredor del Henares son en general por debajo de la inflación esperada, 1,9%, o incluso negativos. Destacan Torrejón de Ardoz y Paracuellos del Jarama con un alza de precios superior al 12% . Rivas- Vaciamadrid y Meco en niveles del 5%.
La variación en los Precios de Publicación en Madrid-Este se produce sobre niveles de precio en torno a los 1.600€/m2 por lo que cualquier cambio en la composición de la oferta, crea mucha distorsión en porcentaje.
En aquellos municipios en los que hay oferta de vivienda de obra nueva, los precios de la segunda mano mantienen comportamientos negativos. Es el caso de San Fernando y Arganda del Rey.
En Coslada y en Alcalá de Henares, las variaciones no son especialmente significativas respecto a los meses anteriores y el ritmo de ventas en la zona sigue siendo aceptables.
Fuente Datos: Elaboración propia a partir de datos de Ayto,INE,idealista, fotocasa, etc.
Fuente Datos: Elaboración propia a partir de datos de Ayto,INE,idealista, fotocasa, etc.