DISTRITOS DE MADRID

Tendencia del mercado

Alcista – En realidad son cuatro micro mercados por  los diferentes niveles socio-económicos de los distintos barrios que lo componen ( el Casco Histórico, Alameda de Osuna, Timón, el Ensanche y Corralejos), pero  comparten una serie de características comunes.

Un urbanismo poco denso, edificios de pequeña altura y una marcada fidelidad de sus vecinos a esta zona, que trabajan en el Aeropuerto, se traducen en una fuerte movilidad interior y una demanda embalsada no satisfecha.

Tendencia del mercado

Alcista – 

La tendencia de los precios de oferta sigue siendo alcista,10%.

Se  van acumulando una aceleración en la tendencia alcista del precio de cierre en 2016 (+4,9)  que ya se anticipó en  2015(+1,25%) provocada sobre todo por el crecimiento en la vivienda de segunda mano.

Tendencia del mercado

Alcista – La escasez de oferta en la zona tanto de vivienda nueva como de segunda mano mantiene la presión alcista de los precios. La fuerte y creciente demanda en Justicia, unida a la escasa oferta, ha provocado que se convierta en el barrio más caro del distrito hasta alcanzar precios que superan los 7.500 €/m2 .

Esta demanda en Justicia y en especial la zona alrededor de las Salesas, se justifica por su alto nivel de tiendas y  restaurantes que lo han convertido en una de las zonas más cosmopolitas de la Capital. Unos niveles que contrastan con los pisos que pueden encontrarse en otras zonas, como Embajadores, a poco más de 2.000 €/m2 .

En 2015 la vivienda ya se recuperó en este distrito un 8,6%, con un incremento adicional en 2016 de otro 5,4% con lo que esperábamos que empieza a agotarse el recorrido al alza razonable de los
precios.  Sin embargo, la tendencia de los precios de oferta sigue siendo alcista, pero los plazos de venta empiezan a alargarse para los vendedores como consecuencia del recalentamiento de determinadas zonas.

Tendencia del mercado

Alcista – Se trata de un distrito con una población y unos barrios muy heterogéneos, que abarcan una población con un poder adquisitivo que va del medio-bajo al medio-alto o muy alto. En los barrios más al norte y en aquellas calles más alejadas de la M-30, la recuperación de los precios es mayor.

Es uno de los Distritos que presenta mayor divergencia entre los precios de oferta y cierre de las operaciones. Los propietarios deben ajustar sus precios a las características reales de su vivienda y la oferta existente en los distintos barrios.

Tendencia del mercado

Alcista – La escasez de oferta en la zona tanto de vivienda nueva como de segunda mano mantiene la presión alcista de los precios. Se trata de uno de los distritos donde más rápidamente se ha consolidado la recuperación de precios.
En 2015 la vivienda ya se recuperó en este distrito un 8,6%, y en el 2016 se confirmó con otro 8%. La presión alcista de lo precios de oferta en los barrios de Trafalgar, Rio Rosas y Vallehermoso ha llevado los precios de cierre a los 4.000€/m2 a finales de año.

Con una subida por encima del 18% en los Precios de Publicación en 2107, es de fácil anticipar que los precios de cierre reflejaran esa fuerte demanda aunque con un numero menos de operaciones.

Tendencia del mercado

Moderada – El Distrito encuentra dificultades en subir precios por la obsolescencia de muchas de las viviendas, en los barrios más antiguos, como refleja el bajo crecimiento de los precios de cierre en 2016, tan solo un 2,8%. En 2017, se confirma al ser uno de los distritos de la capital con crecimiento menor en precio.

Este falta de adecuación de los inmuebles a la demanda actual afecta principalmente a los barrios de Ventas, Concepción, Pueblo Nuevo y Quintana.

Los barrios más modernos como Atalaya y Costillares mantienen una presión alcista sobre los precios.
El distrito presenta una alta diferencia media entre los precios de negociación y cierre.

Tendencia del mercado

Alcista-Los precios de oferta siguen al alza, con poca diferencia con los precios de cierre debido a la presión de la demanda. La vivienda de segunda mano es relativamente reciente y está mejor situada que la obra nueva. Tras la fuerte burbuja sufrida en años anteriores el mercado se ha recuperado tras las implantación de empresas en el área.

Montecarmelo y Sanchinarro (en Hortaleza)  están completamente consolidados, siendo la oferta de segunda mano la protagonista. Las Tablas sigue gozando de una fuerte demanda gracias a la implantación del BBVA y la recuperación de parte del mercado de oficinas en la zona que sigue atrayendo nuevos compradores.

En Arroyo del Fresno la protagonista es la obra nueva y en barrios como Mirasierra y el Pardo  la demanda es mayoritariamente interna entre los actuales residentes. La Paz, y los otros barrios más consolidados la segunda mano sigue manteniendo una tendencia alcista sobre aquellos edificios que se han mantenido actualizados por los vecinos.

Tendencia del mercado

Alcista- La heterogeneidad del distrito hace necesario el análisis del mismo a nivel de Barrio. Sanchinarro presenta una recuperación en  precios, por «el efecto BBVA» tras la explosión de la burbuja que sufrió  en años pasados.

2017 refleja un crecimiento de precios en linea con los otros distritos de la Capital.

Tendencia del mercado

Alcista moderada –El distrito es uno de los que tiene un precio más barato en términos de €/m2. Continua con una tendencia alcista aunque  más moderada que el resto de los distritos de la Capital.

Tendencia del mercado

Alcista –La fuerte demanda de pisos para estudiantes en Moncloa y la recuperación de precios en Aravaca y Valdemarín han llevado el distrito ha alcázar una de las mayores subidas en el acumulado del año, más de un 15%.

Tendencia del mercado

Alcista –El distrito sigue la tendencia alcista del resto de la Capital. Queda todavía recorrido al alza  hasta los 3.400 €/m2  que se llegaron a pagar en 2006.

Tendencia del mercado

Alcista – Puente de Vallecas ha sufrido una fuerte corrección durante la crisis y el punto de partida puede
considerarse como valores muy bajos. Hay una fuerte polarización respecto a la calidad de la vivienda. Estimamos que las viviendas dotadas de ascensor, en avenidas anchas y de reciente construcción seguirán manteniendo una tendencia alcista.
Por el contrario las viviendas de inferior calidad verán como su precio se mantendrá y la desocupación aumentará.

Tendencia del mercado

Fuertemente Alcista -Barrio residencial por excelencia, su cercanía al centro de la ciudad le convierte en una zona muy solicitada por familias. Dos áreas destacan Niño Jesús y Jerónimos. Jerónimos, es muy demandado entre las familias madrileñas adineradas y por los extranjeros que, por traslado laboral o por inversión, quieren disfrutar de una zona cuajada de edificios singulares, Jerónimos se ha convertido en uno de los barrios más caros de Madrid. Con pisos de hasta 900 metros cuadrados, los precios alcanzan los 10.000 €/m2.

En Pacífico y Adelfas, la demanda se centra en pisos entre 50 m2 y 150 m2 que no superan los 500.000 euros, mientras en las áreas de La Estrella y Niño Jesús el tipo de viviendas más buscado se sitúa entre los 600.000 euros y el millón de euros.

Tendencia del mercado

Alcista – La actuación en rehabilitación integral de edificios o edificación de nueva planta en zonas prime, como las calles de Serrano, Juan Bravo y la zona de los Jerónimos ha hecho que fondos internacionales o family office entren en este mercado, generando una demanda que se ha traducido en un aumento de los precios.

En Recoletos y Castellana predominan las viviendas de entre 200 m2 y 400 m2 en fincas desde los años 1890 a 1965, que alcanzan precios de hasta los 8.000 €/m2 .  En Goya o Lista, se abre se amplía el espectro  con viviendas desde los 60 m2, aunque la mayor parte de la oferta se centra en viviendas entre los 100 m2 y los 200 m2 .

En Guindalera, donde abundan pisos desde los 40 m2 a los 160 m2 ,  hay una sub zona, el Parque de las Avenidas, con propiedades de 200-250 m2 e con un precio medio de en torno a los 2.950 euros/m2 . Por último, lo más habitual en Fuente del Berro son las viviendas unifamiliares y adosadas en la Colonia de superficies de 200-300 m2 y precios de entre 3.000 €/ m2 y 4.000 €/m2 .

Tendencia del mercado

Alcista – Los precios de venta más altos de la vivienda nueva, con mejores calidades y prestaciones, han empujado la media del distrito al alza; pero a medida que la nueva oferta absorba la demanda, el precio de la vivienda de segunda mano disminuirá.

Tendencia del mercado

Bajista – Distrito heterogéneo en cuanto a nivel socio económico de su población. La bajada de precios en determinados barrios vendría ocasionada por las casas del margen izquierdo (números impares) de la calle de Bravo Murillo y en el margen derecho de Estrecho. Ambas áreas más antiguas, con población creciente de bajos recursos y que desde hace ocho o 10 años vive una caída continuada de precios.

Solo las viviendas más cercanas al eje Castellana, experimentan subidas de precios, especialmente por la implantación de nuevas empresas en la zona como la IATA.

Tendencia del mercado

Alcista –  El distrito crece por al gentrificación  de otros distritos, lo que esta provocando el mismo fenómeno entre los barrios de Usera.

En general, el parque de viviendas es obsoleto y de baja calidad, por lo que hay  una cierta expulsión hacia otras zonas, en especial en los barrios de Orcasitas y Orcasitas Sur.

San Fermin y Pradolongo muestran un mejor comportamiento en precios.

Tendencia del mercado

Tendencia del mercado

Alcista- . El mercado ha estado dominado por la oferta de venta de pisos procedentes de los bancos, lo que ha mantenido determinados barrios del distrito en precios estables en años anteriores. Esta mayor demanda de vivienda nueva, con mejores calidades y prestaciones, está impulsando la nueva construcción de obra nueva que puede volver a ralentizar la salida de las viviendas de  particulares.

Tendencia del mercado

Moderado– Distrito muy deteriorado y con baja calidad de las viviendas.

Comportamiento de precios más bajo de la capital. Queda un largo recorrido para ver recuperación de precios.