Moderación en los precios de la vivienda

El 4T2017 había terminado con unos Precios de Publicación de 3.285€/m2, lo que suponía un crecimiento del 12,47 %, frente a los 2.920€/m2 con los que se terminó 2016. Estos crecimientos que continuaron en el 2018, cerrando en 3.846€/m2  empiezan a dar síntomas de agotamiento.

La tendencia del mercado en casi todos los distritos ha sido de mantenimiento o pequeña reducción de precios El tiempo medio de venta de una vivienda en la Capital es de 5 meses. 

Lo que está ocurriendo es que la demanda se ha vuelto más exigente en cuanto a la calidad del producto. Empieza a haber oferta de obra nueva y la vivienda de segunda mano empieza a tener alternativa real.

Por otro lado, ha habido demasiadas incertidumbres, políticas, sociales, la regulación del alquiler ha cambiado ha producido 2 marcos regulatorios en 3 meses….

La demanda sigue muy fuerte y la oferta ajustará su precio en la negociación. Existe una sensación de que todo está caro, pero que va a seguir subiendo.

Pero se observa que el fenómeno de la gentrificación- mejoras en los edificios de los barrios más céntricos que suponen un mayor coste- está desplazando la demanda hacia distritos y barrios colindantes, generando un interés que antes no existía en, por ejemplo, Carabanchel, Usera y ahora ya también en Villaverde.

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Alcista

Los municipios entorno a la N-VI, presentan niveles de crecimiento fuerte, destacando Majadahonda y Boadilla.

A medida que nos alejamos hacia la Sierra de Guadarrama, la zona del Escorial,  y los pueblos de Guadarrama y Collado Villalba, vemos que continúa el descenso de precios. Estos municipios no están reaccionando al alza como el resto de la Zona Norte y siguen perdiendo interés por los compradores. 

La salida de la Capital por la N-I, presenta una recuperación en los Precios de Publicación, en torno al 6% en 2017. Aún así,  quedan muy lejos todavía los precios que se vieron en 2007 en este eje, cuando la  Moraleja registraba precios medios de publicación por encima de los 6.000€/m2. El eje de la N-I sigue, todavía, en torno a un 30% más barato de lo que alcanzó en 2007.  Como anticipamos en Junio el  municipio que sigue indicando un fuerte potencial de crecimiento es Alcobendas, aunque San Sebastián de los Reyes presenta una mayor recuperación en precio. La subida de Manzanares el Real la atribuimos más aun cambio en la composición de la oferta- más pisos que chalets- que a una fuerte subida(16%) en el Municipio.

En el eje de la carretera de Colmenar destaca Tres Cantos  con una subida en el 2018, por encima del 12%, con lo que acumula desde 2014 una recuperación en precios por encima del 18%, a pesar de la oferta de obra nueva. Manzanares del Real toma impulso (10%) y Colmenar Viejo, empiezan a recuperar parte del terreno perdido en años anteriores, creciendo por encima de la inflación.

Los municipios del Sur de Madrid, se unen a la  recuperación de precios. En 2018, todos los municipios están manteniendo un comportamiento muy positivo con recuperación por encima de 7%. A destacar, Móstoles  y Alcorcón donde la recuperación sigue confirmando la mantenida en meses anteriores  alcanzado a finales más del 10%.

En  Getafe, Fuenlabrada y Leganés ya si se puede hablar de subida de precios. La situación en Parla parece que se ha revertido definitivamente, después de la fuerte recuperación experimentada en 2015 y 2016, experimenta otra subida del 6%. En cualquier caso, Parla y Pinto siguen presentando caídas desde máximos alrededor del  50%.

Las variaciones de precio en el Corredor del Henares son en general por debajo de la inflación esperada, 1,9%, o incluso negativos. Destacan Torrejón de Ardoz y Paracuellos del Jarama con un alza de precios superior al 12% . Rivas- Vaciamadrid y Meco en niveles del 5%.

La variación en los Precios de Publicación en Madrid-Este  se produce sobre niveles de precio en torno a los 1.600€/m2 por lo que cualquier cambio en la composición de la oferta, crea mucha distorsión en porcentaje.

En aquellos municipios en los que hay oferta de vivienda de obra nueva, los precios de la segunda mano mantienen comportamientos negativos. Es el caso de San Fernando y Arganda del Rey.

En Coslada  y en Alcalá de Henares, las variaciones no son especialmente significativas respecto a los meses anteriores  y el ritmo de ventas en la zona sigue siendo aceptables.

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El mercado anticipa un repunte en los precios apoyado por el incremento de las operaciones.

Comenzamos nuestra cobertura sobre la evolución del mercado inmobiliario residencial en Asturias y la comercialización de activos.

El mercado esta polarizado en cuatro grandes núcleos urbanos solo de los cuales hay información estadísticas agregada. Por tanto, preferimos hablar de tendencias que de precios en barrios o municipios específicos.

La evolución del precio de la vivienda va muy ligada a la actividad económica y el acceso al crédito por los particulares.

En todas las comunidades autónomas los Bancos encabezan  la concesión de nuevos créditos hipotecarios. En Asturias cabe destacar el porcentaje  del 26,63% alcanzando por otras entidades financieras como actores en la concesión de créditos hipotecarios en 2017.

El importe medio del crédito hipotecario concedido en Asturias es de 99.286€, lo que supone una variación de apenas un 1,5% respecto al año anterior. El tipo medio a cierre de 2017 es del 2,27% y el periodo medio de duración del préstamo es de 22,5 años.

En cuanto al porcentaje de cuota hipotecaria con respecto al coste salarial, las menores exigencias de accesibilidad  de toda España se obtienen en Asturias (21,05%), lo que supone una cuota media de 426€.

Existe una demanda embalsada que no ha encontrado financiación en los últimos años, pero que esta latente, y reacciona a la apertura del crédito.

El número de viviendas transacionadas en Asturias durante el 4T2017 fue de 7.765 , de las cuales 6.025 fueron viviendas de segunda mano. Este volumen supone un crecimiento del 20,72% en términos interanuales, un 23,20% en el caso de las viviendas de segunda mano.

El incremento de la operaciones en 2017 indica un cambio de tendencia en el mercado, sin embargo este cambio no se refleja todavía en precios.

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Bajista

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