Tipos al alza y decreto de vivienda: qué cambia para el pequeño inversor y la pequeña empresa en NPL, CDR y VSP

Guía para el inversor particular y la pequeña empresa · Distressed · España · Actualizado: 08/10/2026

⚡ Qué cambia (resumen práctico)

↑ 3,2 %

Euríbor 12 meses: la financiación y las hipotecas se encarecen

> 4 %

Bono español a 10 años: el ahorro "sin riesgo" vuelve a rentar

RDL 29/2026

Decreto de vivienda en vigor: límite del 70 % para sociedades compradoras, no para particulares

Si inviertes con tus propios ahorros en una operación concreta, septiembre te plantea dos preguntas nuevas: ¿compensa el riesgo frente a lo que ya paga un depósito? y ¿cuánto puede alargarse mi operación? Y si compras a través de una sociedad, una tercera: ¿me afecta el límite del 70 %?

La respuesta no es dejar de invertir, sino elegir mejor el activo y el momento. Esta guía repasa qué ha cambiado y qué conviene revisar antes de reservar.

Mapa

Dónde te afecta cada cambio

Una operación unitaria recorre el mismo camino: compra → procedimiento → adjudicación → inscripción → posesión → venta o alquiler.

Tipos: encarecen el tiempo. Cada mes que tu capital está inmovilizado cuesta más que hace un año.
Regulación: el nuevo decreto permite suspender desahucios de personas vulnerables hasta 2030, y trata de forma distinta a los fondos y a los particulares.
Venta final: tu comprador probablemente necesite hipoteca, y ahora le sale más cara.

El activo no cambia. Cambia cuánto deberías pagar por él y qué tipo de operación encaja con tu perfil.

Tipos

Tu dinero ya tiene una alternativa, y eso cambia el precio justo

Durante años, el ahorro en depósitos o deuda pública apenas rentaba. Hoy el bono español a 10 años supera el 4 %. Eso no invalida un NPL o una CDR, pero sube el listón: el descuento de entrada tiene que compensar el riesgo jurídico, el plazo y la gestión que un depósito no tiene.

Para el pequeño inversor, esto se traduce en tres cosas concretas:

Negociar precio con más argumentos. Si el mercado exige más descuento, los precios de salida tienden a ajustarse. Conviene no pagar hoy lo que se pagaba hace un año.
Evitar financiar la compra. Invertir con capital propio te protege del encarecimiento del crédito. Si necesitas financiación, el cálculo cambia mucho.
Pensar en tu comprador final. Si vas a revender, quien te compre probablemente pida hipoteca. Con cuotas más altas, la venta puede tardar algo más o cerrarse a menor precio.

En resumen: el tiempo es el nuevo coste. Cuanto más corta y previsible sea tu operación, mejor resiste este entorno.

Regulación

Qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026

El Congreso derogó el 2 de octubre el Real Decreto-ley 26/2026, y el Gobierno aprobó el 6 de octubre el Real Decreto-ley 29/2026, que lo sustituye con cambios. Está en vigor desde el 8 de octubre y será convalidado por la Diputación Permanente del Congreso, que tiene mayoría para hacerlo, así que sus medidas regirán hasta el 31 de diciembre de 2030. Para quien invierte en activos distressed hay cuatro medidas relevantes, y todas distinguen entre las entidades que compran por debajo de la tasación y las personas físicas.

1. Límite del 70 % a la compra de vivienda (art. 1)

Hasta el 31 de diciembre de 2030, no pueden adquirir una vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado:

las entidades que compran inmuebles o carteras de préstamos impagados por un precio claramente inferior a su tasación;
las personas jurídicas que sean gran tenedor y las sociedades de su grupo.

El valor lo fija una tasadora homologada e independiente, y cuenta toda la contraprestación, incluidas las deudas asumidas. No afecta a las personas físicas. Y, a diferencia del decreto anterior, las adjudicaciones en subasta o ejecución hipotecaria, incluida la cesión de remate, ya no quedan fuera: solo se libran las entidades adheridas a un Código de Buenas Prácticas que todavía no se ha aprobado.

2. Suspensión de desahucios de personas vulnerables (art. 2)

Hasta el 31 de diciembre de 2030, cuando el ocupante es vulnerable y no tiene alternativa habitacional:

Si demanda una entidad que compró inmuebles o carteras de préstamos impagados por un precio claramente inferior a su tasación, el juez suspende el proceso, sin compensación.
Si demanda una persona física, la suspensión solo procede si la administración no ofrece alternativa. Se revisa cada 12 meses, dura como máximo tres años y la administración compensa la renta contractual dejada de percibir, los suministros impagados y las costas procesales.
Si la persona física tiene dos viviendas o menos, la vulnerabilidad del ocupante no prevalece.

3. Compra de créditos hipotecarios (nuevo art. 25 bis de la Ley 5/2019)

Se aplica a las cesiones de crédito desde la entrada en vigor del decreto, el 8 de octubre:

El deudor puede oponer al comprador las mismas defensas que tenía frente al banco.
No se pueden ceder préstamos vencidos de deudores acogidos al Código de Buenas Prácticas.
Si la hipoteca es sobre la vivienda habitual y el deudor acredita en los seis meses siguientes que puede acogerse a ese código, el cedente debe recomprar el préstamo por el mismo precio.

4. Demandas de ejecución hipotecaria (art. 5)

La demanda debe indicar si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor, acreditándolo con certificación del Registro. Gran tenedor es quien tiene más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² (5 inmuebles en zonas tensionadas).

⚠ Importante

Ha sido el tercer intento en 2026: el Congreso derogó en febrero el Real Decreto-ley 2/2026 y el 2 de octubre el 26/2026. El 29/2026 cuenta con los apoyos necesarios para ser convalidado, así que hay que planificar con él hasta 2030. Dos cosas pueden todavía mover el escenario: que se tramite también como proyecto de ley y se modifique por enmiendas, y la aprobación del Código de Buenas Prácticas, que decidirá qué entidades pueden adjudicarse viviendas por debajo del 70 %.

Para el pequeño inversor, el balance es favorable: comprar como persona física deja la operación fuera del límite del 70 %, también en subasta y cesión de remate, y en mejor posición si el ocupante es vulnerable. Dos matices: la compensación cubre la renta contractual, así que si el ocupante no tiene contrato de alquiler puede quedar limitada a los suministros; y en la compra de un NPL sobre vivienda habitual conviene contar con la ventana de seis meses del nuevo artículo 25 bis.

La regla práctica sigue siendo la misma: si el inmueble está ocupado, presupuesta más tiempo y prioriza el acuerdo, igual que presupuestas el IBI o la comunidad.

Empresas

Si compras a través de una sociedad: qué cambia para la pequeña empresa inversora

Muchos inversores operan a través de una sociedad pequeña que compra NPL, cesiones de remate y activos sin posesión para revenderlos después a valor de mercado. Aunque esa sociedad no sea gran tenedor, el decreto le afecta: el artículo 1 se aplica a "toda entidad con o sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado". Una sociedad con esa actividad entra en la definición, tenga dos viviendas o veinte.

Producto	Qué cambia para una sociedad	Vía que sigue abierta
VSP	No puede comprar la vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado, fijado por una tasadora homologada e independiente a la fecha del acuerdo vinculante.	Comprar desde el 70 % con informe de tasación, o que compre una persona física por cuenta propia.
CDR	El precio del remate es el precio de compra de la vivienda: por debajo del 70 % queda bloqueada.	Solo operaciones en las que el remate alcance el 70 % del valor de mercado.
NPL	Comprar el crédito no está limitado. Adjudicarse la vivienda en subasta por debajo del 70 % sí, salvo adhesión al Código de Buenas Prácticas, que todavía no está aprobado.	Dación en pago pactada con el deudor, o adjudicación desde el 70 %.
Reventa	Sin límite de precio: el decreto restringe la compra, no la venta.	Vender a valor de mercado a un comprador final sigue siendo posible.

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El ocupante vulnerable, ahora un riesgo de precio

Si la sociedad demanda y el ocupante es vulnerable sin alternativa habitacional, el juez suspende el proceso hasta el 31 de diciembre de 2030, sin compensación para la sociedad. La compensación de la administración solo se prevé para personas físicas y entidades de alquiler social. Por eso, en una sociedad, visitar el activo y conocer al ocupante antes de comprar no es una recomendación: es lo que decide si la operación tiene sentido.

¿Es la dación en pago una solución?

En muchos casos, sí. Si la sociedad es titular del crédito y pacta con el deudor que entregue la vivienda a cambio de cancelar la deuda:

No es una ejecución judicial. No necesita el Código de Buenas Prácticas ni hay proceso que pueda suspenderse.
La deuda cancelada cuenta para el 70 %. El decreto mide la "contraprestación total efectiva", que incluye las deudas asumidas y las ventajas patrimoniales. En el NPL típico la deuda (principal, intereses y costas) iguala o supera el valor del inmueble, así que la dación supera el umbral.
Lo que se entrega al deudor también suma. Una ayuda a la mudanza o una cantidad por la salida pacífica forman parte de la contraprestación.

Pero tiene límites que conviene conocer:

Riesgo de interpretación. El texto habla de contraprestación satisfecha "directa o indirectamente", y alguien podría sostener que la contraprestación real es lo que la sociedad pagó por el crédito, no la deuda cancelada. Hasta que haya criterio, conviene documentarlo todo: tasación homologada a la fecha del acuerdo, certificado de deuda e importes entregados al deudor.
Deuda baja frente al valor. Si el deudor tiene patrimonio en la vivienda, llegar al 70 % exige pagarle la diferencia, y el margen hasta el precio de mercado se estrecha.
Requiere la voluntad del deudor. Sin acuerdo no hay dación; vuelve a ser clave el contacto directo y la negociación.
No sirve para CDR ni VSP, porque en ellas no hay crédito que cancelar.

En la práctica, para una sociedad: el NPL con deuda alta y salida por dación pactada es la vía con menos fricción. La CDR y el VSP con descuento fuerte quedan, de momento, para el comprador persona física. Ojo: el límite alcanza también a quien "actúe por cuenta" de la sociedad, así que una persona interpuesta que compra para ella queda igualmente afectada. Revisa la estructura con tu asesor legal y fiscal.

Checklist

Cómo proteger tu operación en este entorno

El pequeño inversor tiene ventajas reales frente a los grandes compradores, pero también menos margen de error. Antes de reservar, conviene repasar:

✓ A tu favor

Invierte con capital propio. Sin financiación, la subida de tipos no afecta a tu coste de compra.

Elige activo a activo. No estás obligado a comprar una cartera: quédate solo con el riesgo que entiendes.

Decide cómo compras. El límite del 70 % afecta a los fondos y a cualquier sociedad que compre por debajo de tasación, aunque sea pequeña, no a personas físicas. Revísalo con tu asesor fiscal.

Negocia. En operaciones unitarias hay más margen cuando los compradores grandes se retraen.

Guarda un colchón. IBI, comunidad, procurador, abogado y posibles meses extra de procedimiento.

! Ten en cuenta

No inmovilices dinero que puedas necesitar. Estas operaciones no tienen liquidez inmediata.

Pregunta siempre por el ocupante. Quién vive en el inmueble y en qué situación es hoy tan importante como el análisis jurídico.

No concentres todo en una operación. Si tu capital lo permite, repartirlo entre activos o fases reduce el riesgo de plazo.

El objetivo no es "ganar una ejecución": es cerrar una operación que tenga sentido financiero, humano y reputacional.

Clave

Qué tipo de operación encaja con un pequeño inversor ahora

La regla general: cuanto más corto y claro el calendario, más encaja con un capital limitado.

Producto	Encaje para el pequeño inversor	Qué hacer antes de reservar
Activo sin posesión (VSP)	Muy alto: el título ya está adjudicado y el calendario depende sobre todo de la posesión	Visitar el activo, tomar contacto con el ocupante y explorar un acuerdo para que abandone la vivienda de forma pacífica
Cesión de remate (CDR)	Alto: la adjudicación ya se ha producido	¿Se reservó la facultad de ceder? ¿Qué cargas subsisten? ¿Está ocupado?
NPL en fase avanzada	Alto si la subasta está próxima	¿En qué fase está el procedimiento? ¿Cuándo se espera la subasta? ¿Es la vivienda habitual del deudor?
NPL con garantía no residencial	Alto: locales, naves y suelo quedan fuera del debate de vivienda	¿Hay demanda real para ese inmueble en su zona?
NPL residencial en fase temprana	Medio: requiere paciencia y más descuento	¿Puedo tener el capital inmovilizado varios años? ¿Podría el deudor acogerse al Código de Buenas Prácticas?

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Clave en VSP: el acuerdo antes que el juzgado. En un activo sin posesión, la operación se decide sobre el terreno. Visitar el inmueble, conocer a quien lo ocupa y entender su situación permite plantear una salida pactada. Un acuerdo de salida pacífica suele ser más rápido, más barato y más previsible que un lanzamiento. En el contexto actual es, además, la vía con menos riesgo regulatorio y reputacional. Y si compras un VSP por menos del 70 % de su valor a través de una sociedad dedicada a comprar por debajo de tasación, aunque sea pequeña, te afecta el límite del artículo 1; como persona física, no.

Para simular cómo afecta un retraso a tu operación, puedes usar la Calculadora ROI NPL con escenarios de 6, 12 y 24 meses adicionales.

Calendario

Venta de oportunidad hasta el 15 de noviembre

Hasta el 15 de noviembre de 2026 se abre la mejor ventana de oportunidad del año para comprar activos NPL, CDR y VSP.

¿Por qué esa fecha? Una operación de este tipo requiere habitualmente entre cuatro y seis semanas entre reserva, revisión documental y firma. Reservar antes del 15 de noviembre permite cerrar dentro del ejercicio 2026. En una CDR, conviene añadir además los plazos del juzgado para dictar el decreto a favor del cesionario.

El calendario también coincide con dos hitos por conocer: la aprobación del Código de Buenas Prácticas, que decidirá si las sociedades pueden volver a adjudicarse viviendas por debajo del 70 %, y la próxima reunión del BCE.

Accede al listado privado por provincia desde el área de clientes.
Filtra por producto: NPL, CDR o VSP.
Solicita la ficha completa del activo y revisa la documentación disponible.
Reserva antes del 15 de noviembre para planificar el cierre antes del 31 de diciembre.

Inmubi facilita acceso a inventario y datos; la decisión corresponde al inversor.

Preguntas frecuentes

Lo que suele preguntar el inversor

¿Tiene sentido invertir en NPL si un depósito ya paga más que antes?

Depende del descuento de entrada y del plazo. El depósito es líquido y sin riesgo; un NPL o una CDR no. La operación solo compensa si el precio recoge ese riesgo con margen suficiente.

¿Necesito ser un gran inversor?

No. Las operaciones unitarias están pensadas precisamente para particulares. Lo importante es no invertir dinero que puedas necesitar a corto plazo.

¿Y si el inmueble está ocupado por una persona vulnerable?

Con el decreto en vigor, el juez puede suspender el desahucio hasta 2030. Si demandas como persona física con dos viviendas o menos, la vulnerabilidad del ocupante no prevalece. Con más viviendas, la suspensión se revisa cada 12 meses, dura como máximo tres años y la administración compensa la renta contractual y las costas. Por eso conviene conocer la situación del ocupante antes de comprar, no después.

¿El decreto afecta a las ejecuciones hipotecarias o solo al alquiler?

A las dos, de forma distinta. La suspensión del artículo 2 está pensada para los procesos de desahucio y ocupación; el texto no menciona expresamente el lanzamiento dentro de una ejecución hipotecaria. En ejecución hipotecaria, la demanda debe indicar si es vivienda habitual y si el ejecutante es gran tenedor. Además, un fondo o gran tenedor que se adjudique una vivienda por menos del 70 % de su valor queda sujeto al límite, aunque sea en ejecución judicial. En la compra de créditos se aplica el nuevo artículo 25 bis de la Ley 5/2019.

¿Me afecta el límite del 70 % si compro como particular?

No. Solo afecta a las entidades que compran por debajo de tasación y a las personas jurídicas que son gran tenedor. Como persona física puedes adquirir por debajo del 70 %, también en subasta o cesión de remate.

¿Qué operaciones se ven menos afectadas?

Las de calendario corto (CDR, NPL en fase avanzada) las que tienen garantía no residencial y las que compra una persona física.

¿Y si compro a través de una sociedad pequeña?

Si la sociedad se dedica a comprar inmuebles o créditos impagados por debajo de tasación, le afecta el límite del 70 % aunque no sea gran tenedor. Para VSP y CDR, eso significa comprar desde el 70 % del valor de mercado; para NPL, la compra del crédito sigue libre, pero la adjudicación en subasta por debajo del 70 % queda bloqueada hasta que exista el Código de Buenas Prácticas.

¿Puede una sociedad salir de un NPL con una dación en pago?

Sí, y es la vía más limpia cuando la deuda es alta frente al valor de la vivienda: la deuda cancelada cuenta como contraprestación y la operación no pasa por el juzgado. Conviene documentar tasación, deuda e importes entregados al deudor, porque el cálculo del 70 % todavía no tiene criterio administrativo.

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Disclaimer: La información contenida en este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye asesoramiento legal, financiero, fiscal ni de inversión, ni debe interpretarse como una recomendación sobre la conveniencia, rentabilidad o estrategia a seguir en ninguna operación. Cada interesado deberá realizar su propio análisis, recabar el asesoramiento profesional que considere necesario y adoptar sus decisiones bajo su exclusiva responsabilidad. Inmubi actúa únicamente como intermediario y no asume responsabilidad por las decisiones de inversión o estrategias adoptadas por el interesado sobre la base de la información facilitada. Análisis basado en el texto del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de su convalidación por la Diputación Permanente del Congreso.