Cómo invertir en ejecuciones hipotecarias y NPLs con criterio profesional
Las ejecuciones hipotecarias, la venta de créditos (NPLs), las cesiones de remate y la venta sin posesión pueden generar oportunidades con descuento frente al mercado tradicional, pero exigen comprender bien fases, plazos y riesgos. En esta página reunimos guías prácticas para ayudarte a analizar operaciones con método y tomar decisiones informadas.
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Sin compromiso. Contenido informativo. No constituye asesoramiento financiero.
Novedad · octubre 2026
Decreto de vivienda (RDL 29/2026): qué cambia en NPL, CDR y VSP
En vigor desde el 8 de octubre y con convalidación prevista el 16 de octubre. Hasta 2030, el decreto trata de forma distinta al comprador particular y a la sociedad inversora:
- Las sociedades que compran con descuento, aunque sean pequeñas, no pueden adquirir vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado, tampoco en subasta o cesión de remate. El particular queda fuera de ese límite.
- Si el ocupante es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, el desahucio puede suspenderse hasta 2030, sin compensación cuando demanda una sociedad.
- Nuevas reglas para la cesión de créditos hipotecarios: recompra en seis meses si el deudor puede acogerse al Código de Buenas Prácticas.
Qué encontrarás en estas guías
- Conceptos y fases (qué ocurre y cuándo) para entender plazos y riesgos.
- Criterios de análisis: ubicación, descuento, situación posesoria y salida.
- Errores habituales que conviene evitar al evaluar operaciones judiciales.
- Novedades normativas: el decreto de vivienda de 2026 y cómo afecta a particulares y sociedades.
- Acceso a oportunidades publicadas por tipología, con enlaces directos.
Invertir con criterio: ubicación, descuento y estrategia
Analiza de forma conjunta la ubicación del activo, el descuento aplicado y el tiempo de salida. Entender procesos y tipologías permite identificar oportunidades reales y evitar decisiones basadas únicamente en el precio.
Si estás construyendo un criterio de inversión, estas guías te ayudarán a evaluar si una operación encaja con tu perfil y tus objetivos patrimoniales.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es el procedimiento judicial mediante el cual una entidad acreedora reclama el impago de un préstamo garantizado con un inmueble. Es el origen de muchas oportunidades de inversión, ya sea mediante la adquisición del activo, la compra de créditos o la cesión de derechos.
Fases principales de una ejecución hipotecaria
De forma simplificada, una ejecución hipotecaria suele desarrollarse a través de las siguientes fases:
- Requerimiento de pago
- Presentación de la demanda
- Admisión de la demanda y notificación
- Aprobación de la Ejecución (ADE)
- Subasta pública
- Adjudicación del inmueble
- Lanzamiento o desalojo (en su caso; desde octubre de 2026 puede suspenderse hasta 2030 si el ocupante es vulnerable y no tiene alternativa habitacional)
Identificar la fase del procedimiento ayuda a estimar plazos, costes y estrategia de entrada. En operaciones reales, los tiempos pueden variar según juzgado, notificaciones y situación posesoria.
Nota de criterio: no evalúes una operación solo por precio. Ubicación, cargas, fase judicial, posesión, costes de salida y, con el nuevo decreto de vivienda, si compras como particular o como sociedad impactan directamente en la operación.
Venta de créditos (NPLs): invertir en deuda con colateral inmobiliario
La venta de créditos (NPLs) permite invertir en préstamos impagados garantizados con inmuebles, adquiriendo el derecho de cobro y la posición del acreedor. La rentabilidad dependerá del precio de entrada, el estado del procedimiento y la calidad del colateral.
En estas operaciones es clave analizar el descuento aplicado (haircut), los costes asociados y el tiempo estimado de salida.
Desde octubre de 2026, el decreto de vivienda añade dos puntos: la cesión del crédito puede deshacerse en seis meses si el deudor puede acogerse al Código de Buenas Prácticas, y una sociedad no puede adjudicarse la vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado. La dación en pago gana peso como salida. Ver qué cambia en NPL.
Cesiones de remate: cómo analizar oportunidades en procedimientos
Las cesiones de remate consisten en la transmisión de los derechos de adjudicación de un inmueble dentro de un procedimiento de ejecución. Exigen un análisis riguroso del proceso judicial, plazos y situación posesoria del activo.
Bien estructuradas, pueden ofrecer descuentos relevantes frente al mercado, siempre que se evalúen correctamente cargas, costes y salida.
Con el decreto de vivienda, el precio del remate cuenta como precio de compra: una sociedad dedicada a comprar con descuento solo puede ser cesionaria si alcanza el 70 % del valor de mercado; el particular no tiene ese límite. Ver qué cambia en CDR.
¿Qué es la venta sin posesión?
La venta sin posesión se refiere a la adquisición de un inmueble que no se encuentra libre de ocupantes en el momento de la compra. Implica un mayor riesgo operativo, que debe compensarse con un precio de entrada adecuado y una estrategia de salida bien definida.
Puede resultar atractiva para inversores con experiencia si se cuantifican bien plazos, costes y el impacto en la rentabilidad final.
Es la tipología más afectada por el decreto de vivienda: una sociedad no puede comprar por debajo del 70 % del valor de mercado y, si el ocupante es vulnerable, el proceso puede quedar suspendido hasta 2030 sin compensación. Visitar el activo y conocer al ocupante antes de comprar es hoy más importante que nunca. Ver qué cambia en VSP.
Informe Inmubi: Índice NPL
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