Guía · Actualizada el 6 de noviembre de 2026
Cómo se compran NPL, cesiones de remate y activos sin posesión en España
El mercado de activos inmobiliarios procedentes de impagos hipotecarios se ha abierto a inversores particulares, family offices y pequeñas sociedades. Antes estaba reservado casi en exclusiva a fondos y entidades financieras.
Hoy existen varias vías de acceso, con requisitos, información y costes muy distintos. Esta guía explica qué se adquiere en cada producto, por qué vías se compra y qué conviene analizar antes de presentar una oferta.
En esta guía
Qué se compra: cuatro productos
Dónde se compra: cinco vías de acceso
Cómo elegir canal como particular
Qué analizar antes de ofertar
El Real Decreto-ley 29/2026
El papel de Inmubi
Preguntas frecuentes
Qué se compra: cuatro productos
NPL, cesión de remate, venta sin posesión y REO corresponden a momentos distintos del proceso que sigue a un impago hipotecario. El momento de entrada determina qué se adquiere, cómo se formaliza y cuáles son los riesgos.
NPL
Crédito hipotecario impagado
Se compra la deuda y su garantía hipotecaria, no el inmueble.
Cuándo se entra
Antes de la subasta: el préstamo está en mora o en ejecución.
Cómo se formaliza
Cesión de crédito en escritura pública y sucesión procesal en el procedimiento.
Qué analizar
Deuda reclamable (principal, intereses y costas), estado procesal, valor del colateral y estrategia de salida.
CDR
Cesión de remate
Se compra el derecho del acreedor ejecutante a adjudicarse el inmueble.
Cuándo se entra
Después de la subasta y antes del decreto de adjudicación.
Cómo se formaliza
Comparecencia ante el juzgado, que aprueba la cesión a favor del cesionario.
Qué analizar
Cargas que subsisten, plazos del juzgado, situación posesoria y encaje en el Real Decreto-ley 29/2026.
VSP
Venta sin posesión
Se compra un inmueble inscrito a nombre del vendedor que todavía no está libre.
Cuándo se entra
Con el procedimiento terminado y el inmueble ya adjudicado.
Cómo se formaliza
Compraventa en escritura pública.
Qué analizar
Tipo de ocupación, vía y coste de la desocupación y plazo hasta disponer del inmueble. Conviene visitar el activo y explorar con el ocupante un acuerdo de salida.
REO
Inmueble adjudicado
Se compra un inmueble que la entidad ya se ha adjudicado, generalmente libre.
Cuándo se entra
Con el procedimiento terminado.
Cómo se formaliza
Compraventa en escritura pública.
Qué analizar
Precio frente a mercado, estado físico, cargas y gastos pendientes.
Dónde se compra: cinco vías de acceso
Un mismo activo puede llegar al inversor por canales distintos. La elección depende del volumen que se quiera invertir, de la experiencia en procedimientos judiciales y de cuánto análisis y tramitación se quiera asumir directamente.
Vía 1
Directamente al servicer o al fondo
Acceso
Restringido. Suele exigir relación previa, acuerdo de confidencialidad y acreditación de solvencia.
Información
Data tape y documentación del expediente, según la operación.
Coste
Precio negociado; la due diligence corre a cargo del comprador.
Perfil habitual
Fondos e inversores profesionales con volumen recurrente.
Vía 2
Subasta judicial en el Portal de Subastas del BOE
Acceso
Público, con identificación electrónica y consignación del 20 % del valor de subasta (mínimo 1.000 €) en los procedimientos iniciados desde abril de 2025.
Información
Edicto, certificación de cargas y valor de subasta. Normalmente sin visita al inmueble.
Coste
Precio de remate más impuestos y gastos. La posesión no se entrega con el remate.
Perfil habitual
Inversores con experiencia en ejecuciones y análisis registral.
Vía 3
Cesión de remate pactada con el ejecutante
Acceso
Mediante acuerdo con el acreedor ejecutante, una vez celebrada la subasta.
Información
La del procedimiento, aportada por el ejecutante o su intermediario.
Coste
Precio de la cesión más impuestos y gastos del procedimiento.
Perfil habitual
Inversores que buscan plazos más cortos que en un NPL.
Vía 4
Distribuidor multi-servicer
Acceso
Registro como inversor. Inventario de varios servicers en un mismo canal.
Información
Ficha de cada activo con deuda o precio, fase procesal y situación posesoria.
Coste
Comisión según la operación, indicada en cada ficha.
Perfil habitual
Inversores particulares, family offices y pequeñas sociedades.
Vía 5
Plataformas de suscripción y servicios de gestión
Acceso
Suscripción o contratación del servicio.
Información
La que aporte cada plataforma, más análisis propios.
Coste
Cuota, informes y honorarios de gestión, según el caso.
Perfil habitual
Inversores que prefieren delegar el análisis o la tramitación.
Las vías no son excluyentes. Muchos inversores siguen las subastas y, a la vez, compran cesiones de remate o créditos a través de distribuidores, según la oportunidad.
Cómo elegir canal si eres inversor particular
Para un inversor particular, la diferencia entre canales no está en el producto, sino en el acceso a activos individuales, en la información disponible antes de ofertar y en lo que queda a su cargo después de comprar. Estos criterios sirven para comparar cualquier canal:
Pisos ocupados de bancos y fondos
Los servicers y fondos venden los pisos ocupados de dos formas: como activo sin posesión (VSP), con el inmueble ya inscrito a su nombre, o como cesión de remate, cuando la adjudicación todavía no se ha inscrito. Además de sus portales comerciales, los comercializan a través de canales dirigidos a inversores. El precio refleja el plazo y el coste de recuperar la posesión, que corresponden al comprador.
Antes de ofertar conviene saber si hay ocupantes con o sin título y qué procedimiento exigiría recuperar la posesión. Guía de activos sin posesión →
Qué analizar antes de presentar una oferta
En un NPL, el descuento sobre el principal no mide por sí solo el atractivo de la operación. La deuda reclamable incluye intereses y costas, y el resultado depende sobre todo del valor del colateral y de la estrategia de salida. Puede simularse con la calculadora de rentabilidad NPL.
El Real Decreto-ley 29/2026
El Real Decreto-ley 29/2026 limita las adquisiciones de vivienda procedentes de ejecuciones judiciales e hipotecarias: cuando el comprador es una sociedad, el precio debe alcanzar al menos el 70 % del valor de mercado. El límite afecta a cualquier sociedad que compre con descuento, aunque sea pequeña. Las personas físicas quedan fuera.
A nuestro juicio, la cesión de remate queda incluida. Por eso recomendamos que, cuando el cesionario sea una sociedad, el precio alcance el 70 % del valor de mercado, para evitar discrepancias y decisiones arbitrarias. La norma prevé una excepción cuando la entidad ejecutante acredite su adhesión al Código de Buenas Prácticas, que todavía no está aprobado.
El decreto está en vigor y su convalidación parlamentaria está prevista para el 12 de noviembre de 2026. Cada operación debe analizarse según quién sea el adquirente, el procedimiento y la valoración del inmueble.
El papel de Inmubi
Inmubi es un distribuidor de activos inmobiliarios procedentes de impagos hipotecarios. Agrega el inventario de servicers y fondos que operan en España, entre ellos Finsolutia, Diglo, DoValue, Arrow, Copernicus, Servihabitat, Hipoges y Gescobro, y lo pone a disposición de inversores registrados en un único canal: NPL, cesiones de remate, activos sin posesión y REO.
Opera desde 2019, ha publicado más de 13.000 oportunidades, cuenta con más de 2.000 inversores registrados y es miembro de RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Publica periódicamente el Índice inmubi, con datos abiertos del mercado NPL y CDR por provincia.
Inmubi no gestiona el procedimiento judicial ni la desocupación, no presta asesoramiento financiero y no garantiza rentabilidad. El análisis y la decisión de inversión corresponden al inversor y a sus asesores.
Preguntas frecuentes
¿Dónde se compran NPL, cesiones de remate y activos sin posesión en España?+
Hay cuatro vías principales: directamente al servicer o al fondo que gestiona la cartera, en la subasta judicial del Portal de Subastas del BOE, mediante cesión de remate pactada con el acreedor ejecutante, y a través de distribuidores que agregan el inventario de varios servicers. Cada vía tiene un acceso, una información disponible y un coste distintos.
¿Qué canal conviene a un inversor particular para comprar NPL?+
Depende del importe y de la experiencia. Un particular suele acceder a activos individuales a través de distribuidores que agregan el inventario de varios servicers, o comprando cesiones de remate pactadas con el ejecutante. Conviene comparar la información disponible antes de ofertar, los costes y qué queda a cargo del inversor: procedimiento, desocupación y fiscalidad.
¿Dónde se compran pisos ocupados de bancos y fondos?+
Los pisos ocupados procedentes de bancos y fondos se venden como activos sin posesión (VSP), ya inscritos a nombre del vendedor, o como cesiones de remate. Los comercializan los servicers y los canales dirigidos a inversores. El precio refleja el plazo y el coste de recuperar la posesión, que corresponden al comprador.
¿Puede un particular comprar un crédito hipotecario impagado?+
Sí. La compra de un NPL se formaliza como cesión de crédito en escritura pública y el comprador sucede al acreedor en el procedimiento. Los servicers venden créditos individuales tanto a sociedades como a personas físicas.
¿Qué diferencia hay entre un NPL, una cesión de remate y una venta sin posesión?+
Son fases distintas del mismo proceso. En un NPL se adquiere el crédito antes de la subasta. En una cesión de remate se adquiere, tras la subasta, el derecho del ejecutante a adjudicarse el inmueble. En una venta sin posesión se compra un inmueble ya inscrito a nombre del vendedor que todavía no está libre.
¿Es preferible pujar en subasta o comprar una cesión de remate?+
Depende del perfil. La subasta es pública y exige consignar el 20 % del valor de subasta, con competencia abierta y poca información sobre el inmueble. La cesión de remate se negocia con el ejecutante una vez celebrada la subasta, sin competir con otros postores, y requiere analizar con detalle las cargas y los plazos del juzgado.
¿Qué cuesta comprar un activo a través de Inmubi?+
El registro como inversor es gratuito. La comisión depende de cada operación y se indica en la ficha del activo antes de presentar una oferta.
¿Inmubi gestiona el procedimiento judicial o la desocupación?+
No. Inmubi da acceso al inventario de los servicers y a la información de cada activo. El análisis jurídico, la tramitación procesal y, en su caso, la desocupación corresponden al inversor y a los profesionales que designe.
¿Afecta el Real Decreto-ley 29/2026 a la compra de NPL y cesiones de remate?+
El Real Decreto-ley 29/2026 limita las adquisiciones de vivienda procedentes de ejecuciones judiciales e hipotecarias: cuando el comprador es una sociedad, el precio debe alcanzar al menos el 70 % del valor de mercado. El límite afecta a cualquier sociedad que compre con descuento, aunque sea pequeña. Las personas físicas quedan fuera. A nuestro juicio, la cesión de remate queda incluida. Por eso recomendamos que, cuando el cesionario sea una sociedad, el precio alcance el 70 % del valor de mercado, para evitar discrepancias y decisiones arbitrarias. La norma prevé una excepción cuando la entidad ejecutante acredite su adhesión al Código de Buenas Prácticas, que todavía no está aprobado. El decreto está en vigor y su convalidación parlamentaria está prevista para el 12 de noviembre de 2026. Cada operación debe analizarse según quién sea el adquirente, el procedimiento y la valoración del inmueble.
¿Dónde se pueden consultar datos del mercado NPL por provincia?+
El Índice inmubi publica en cada edición el número de préstamos, la deuda, el descuento y las cesiones de remate por provincia, con datos abiertos descargables.
Inmubi · Miembro RICS · Operando desde 2019 · inmubi.com. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal. La decisión de inversión corresponde al inversor bajo su exclusiva responsabilidad.
