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Índice inmubi: mercado NPL en España (octubre 2026)

Por Inmubi · Edición: octubre 2026 · Publicado el 13 de octubre de 2026 · Licencia CC BY 4.0

El Índice inmubi es el análisis periódico de la oferta de préstamos hipotecarios impagados (NPL) que comercializa Inmubi en toda España. La edición de octubre de 2026 analiza 15.486 préstamos de carteras vigentes de bancos, fondos y demás propietarios de la deuda en las 52 provincias, con 2.392,6 M€ de deuda informada.

No pretende medir todo el mercado NPL español, sino la parte que distribuye Inmubi: no es todo, pero sí una muestra muy representativa de la oferta minorista de deuda hipotecaria impagada.

Todas las cifras de esta página se pueden reutilizar citando la fuente. La metodología está publicada y los datos se descargan en CSV y JSON. La parte de cesiones de remate (CDR) se publicará en esta misma página.

Cifras clave · octubre 2026

Hallazgos de la edición

• Cuanto mayor es la deuda, mayor es el descuento. Los propietarios de la deuda piden un descuento mediano del 3,0 % en préstamos de menos de 50.000 €, y del 40,3 % entre 250.000 y 500.000 €. La curva se mantuvo estable al ir incorporando cada comunidad al análisis.
• Una oferta minorista: el 88,3 % de los préstamos tiene una deuda inferior a 250.000 €, y la mediana es de 93.728 €.
• Más préstamos, ticket más pequeño que en junio. Con el mismo criterio de cálculo, el número de préstamos que distribuye Inmubi sube un 8,4 %, la deuda un 2,6 % y la deuda mediana baja un 9,6 %.
• Madrid lidera con 1.104 préstamos y 277,7 M€, seguida de Barcelona y Almería.
• Dos mercados distintos: Madrid y Barcelona tienen deudas medianas de más de 140.000 €; Andalucía, de 88.112 €, y Extremadura, de 50.568 €. Cataluña, además, tiene el descuento pedido más alto de las cuatro comunidades con más préstamos.
• Málaga, la excepción: los propietarios de la deuda piden allí de mediana algo más que la deuda informada (descuento del -5,4 %).
• Concentración en pocas operaciones: 16 préstamos de 10 M€ o más suman 447,5 M€, el 18,7 % de toda la deuda. Por eso el ranking provincial se ordena por número de préstamos y no por deuda total.

Descuento pedido por tamaño de la deuda

El descuento es la diferencia entre la deuda pendiente (OB) y el precio que pide el propietario de la deuda por el crédito. Se calcula sobre 893 préstamos con precio publicado en todas sus garantías. Mediana del Índice: 19,3 % (rango intercuartílico del -3,5 % al 42,9 %).

En el 28,8 % de los casos el propietario de la deuda pide más que la deuda informada, porque el campo de deuda no suele incluir intereses de demora ni costas. Se publican los tramos con al menos 20 préstamos con precio.

Distribución de la deuda

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Por comunidad autónoma

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Por provincia

Ranking por número de préstamos con deuda informada. Cada provincia tiene su ficha con tramos, tipologías y municipios. Las provincias con grandes exposiciones (préstamos de 10 M€ o más), que pueden inflar su deuda total, llevan un asterisco: Barcelona, Girona, Guadalajara, Huelva, León, Madrid, Murcia, Málaga, Sevilla, Valencia, Valladolid, Zaragoza.

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* La deuda de la provincia incluye al menos un préstamo de 10 M€ o más. El detalle está en su ficha.

Por tipología de la garantía

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Tipología principal del préstamo según la clasificación del propietario de la deuda, agrupada por Inmubi. «Sin tipología informada» recoge los préstamos que llegan con la tipología vacía o como «Otro».

Municipios con más préstamos

Vera (238 préstamos) concentra sobre todo plazas de garaje de una misma cartera.

Descuento por código postal

Códigos postales con al menos 5 préstamos con precio. Con muestras tan pequeñas, el dato orienta pero no es concluyente.

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El decreto de vivienda de octubre de 2026 y los NPL

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE del 7 de octubre) introduce dos medidas que afectan directamente al mercado de deuda hipotecaria impagada:

• Suspensión de lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2030 para personas vulnerables sin alternativa habitacional. Si el demandante es una entidad compradora de inmuebles o de carteras de préstamos impagados, o un gran tenedor, el juzgado suspende el procedimiento aunque haya sentencia, mientras no se haya practicado el lanzamiento. Para el resto de demandantes, la suspensión tiene revisión periódica y una duración máxima de tres años, con compensaciones en algunos supuestos.
• Límite a las compras por debajo del 70 % del valor de tasación, también hasta 2030, para entidades que compran inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados, grandes tenedores y sus grupos, con excepciones para vivienda social y asequible.

Qué implica para el inversor en NPL. En los préstamos con garantía residencial ocupada por un hogar vulnerable, la recuperación de la posesión puede alargarse de forma significativa. Ese riesgo debería reflejarse en el precio, y refuerza la importancia de estudiar la ocupación antes de ofertar. El texto publicado no aclara expresamente si el límite del 70 % alcanza a las adjudicaciones en subasta y a las cesiones de remate; habrá que esperar a su aplicación.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos préstamos NPL analiza el Índice inmubi?

El Índice inmubi de octubre de 2026 analiza 15.486 préstamos hipotecarios impagados (NPL) que Inmubi distribuye en las 52 provincias, procedentes de carteras de bancos, fondos y demás propietarios de la deuda. De ellos, 12.491 tienen la deuda informada, con un total de 2.392,6 M€. No es todo el mercado NPL español, pero sí una parte muy representativa de su oferta.

¿Qué descuento piden los propietarios de la deuda por un préstamo NPL?

El descuento mediano que piden los propietarios de la deuda sobre la deuda es del 19,3 % (893 préstamos con precio). El descuento crece con el tamaño de la deuda: del 3,0 % en préstamos de menos de 50.000 € al 40,3 % entre 250.000 y 500.000 €. Es un precio pedido, no un precio de cierre.

¿Qué provincia tiene más préstamos NPL en el Índice inmubi?

En la oferta que distribuye Inmubi, Madrid es la provincia con más préstamos NPL con deuda informada (1.104, por 277,7 M€), seguida de Barcelona (842) y Almería (814).

¿Cuál es la deuda mediana de un NPL según el Índice inmubi?

En la oferta que distribuye Inmubi, la deuda mediana por préstamo es de 93.728 €, y el 88,3 % de los préstamos tiene una deuda inferior a 250.000 €. Es una oferta mayoritariamente minorista.

¿Cómo afecta el decreto de vivienda de octubre de 2026 a los NPL?

El Real Decreto-ley 29/2026 suspende hasta el 31 de diciembre de 2030 los lanzamientos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional y limita hasta esa fecha las compras de vivienda por debajo del 70 % de su valor de tasación por parte de compradores de carteras de préstamos impagados y grandes tenedores. En los NPL con garantía residencial ocupada por hogares vulnerables, alarga los plazos de recuperación. Está pendiente de convalidación.

Qué hay en el Índice inmubi

• Metodología: fuentes, universo, cómo se cuenta la deuda, definición de cada indicador y limitaciones.
• Datos abiertos y cómo citar: descarga en CSV y JSON, diccionario de campos, licencia y formato de cita.
• Fichas por provincia: una por provincia, enlazadas desde la tabla de arriba.
• Todas las ediciones: archivo del Índice, con las cifras clave de cada edición.
• Edición de junio de 2026 (PDF): primera edición con datos de cesiones de remate.

Ediciones

• Octubre de 2026 · edición vigente · 15.486 préstamos en 52 provincias · unidad de análisis: el préstamo.
• Junio de 2026 · unidad de análisis: la garantía (referencia catastral). Por eso sus cifras de deuda no son directamente comparables; la metodología incluye la comparación homogénea.

Ver todas las ediciones del Índice inmubi →

Cómo citar el Índice inmubi

Descarga los agregados en JSON, CSV por provincia o CSV por comunidad. Si eres periodista o investigador y necesitas un corte adicional, escribe a comercial@inmubi.com.

Quién elabora el Índice

El Índice inmubi lo elabora el equipo de análisis de Inmubi, distribuidor de oportunidades de inversión inmobiliaria alternativa en España desde 2019, con más de 13.000 activos publicados y más de 1.349 inversores registrados. Inmubi cuenta con certificación RICS.

Documento informativo y estadístico. No constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal, ni una recomendación individual de inversión. Inmubi es distribuidor de oportunidades, no asesor financiero. Las cifras describen la oferta publicada por los propietarios de la deuda; no son precios de cierre ni rentabilidades.