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Metodología del Índice inmubi (NPL)
Por Inmubi · Edición: octubre 2026 · Publicado el 13 de octubre de 2026 · Versión 2.0 · Licencia CC BY 4.0
Esta página explica cómo se construye el Índice inmubi: de dónde salen los datos, qué se cuenta, cómo se calcula cada indicador y qué limitaciones tiene. Se aplica a la edición de octubre de 2026 y a las siguientes, salvo que se indique un cambio de versión.
Fuente y universo
- Fuente: listados de carteras de préstamos hipotecarios impagados (NPL) que bancos, fondos y demás propietarios de la deuda ponen a la venta y que Inmubi agrega y distribuye.
- Universo: las carteras vigentes que Inmubi distribuye a la fecha de corte (octubre de 2026). Cada cartera aparece en su versión más reciente, con independencia del mes de ese fichero. No se incluyen carteras históricas ni operaciones ya cerradas.
- Alcance: el Índice no es un censo de todo el mercado NPL español, sino la oferta que comercializa Inmubi. No es todo el mercado, pero sí una parte muy representativa de la oferta minorista de deuda hipotecaria impagada en España.
- Cobertura: 52 provincias (las 17 comunidades autónomas, Ceuta y Melilla).
- Tamaño: 29.179 garantías inmobiliarias que corresponden a 15.486 préstamos; 12.491 tienen la deuda informada.
Unidad de análisis: el préstamo
Un préstamo puede estar garantizado por varios inmuebles (por ejemplo, una vivienda, un garaje y un trastero). Los listados de los propietarios de la deuda traen una fila por inmueble, y muchos repiten en cada fila la deuda total del préstamo. Si se sumaran las filas, la deuda de ese préstamo se contaría varias veces.
Por eso el Índice agrupa las garantías por préstamo y aplica esta regla: se suman los importes de deuda distintos de cada préstamo. Si la deuda se repite en todas las garantías, cuenta una sola vez; si el propietario de la deuda la reparte por inmueble, se suma. La misma regla se aplica al precio.
- Préstamos sin referencia catastral válida: se incluyen. Para el Índice importa el préstamo, no la finca.
- Préstamos con garantías en varias comunidades: si la misma referencia aparece en dos ficheros con la misma deuda, es un solo préstamo y se asigna a la provincia donde tiene más garantías. Si la deuda es distinta, son préstamos diferentes que comparten un identificador corto.
- Provincia: se normalizan los nombres (mayúsculas, tildes, variantes bilingües y erratas) a las 52 provincias oficiales.
- Tipología: se agrupan las clasificaciones de cada propietario de la deuda en siete categorías: residencial, garaje y trastero, comercial y oficinas, suelo, industrial, hotelero y sin tipología informada.
Indicadores
| Indicador | Definición |
|---|---|
| Préstamos NPL | Número de préstamos distintos en las carteras vigentes. |
| Deuda | Deuda pendiente (OB) informada por el propietario de la deuda, agregada por préstamo con la regla anterior. No suele incluir intereses de demora ni costas. |
| Deuda mediana | Mediana de la deuda por préstamo, sobre los préstamos con deuda informada. Se prefiere a la media porque unas pocas operaciones muy grandes la distorsionan. |
| Tramos de deuda | Distribución de los préstamos por deuda: menos de 50.000 €, 50.000–100.000 €, 100.000–250.000 €, 250.000–500.000 €, 500.000 € – 1 M€ y más de 1 M€. |
| Grandes exposiciones | Préstamos con 10 M€ o más de deuda. Se muestran aparte porque pueden inflar la deuda total de una provincia. |
| Descuento pedido | 1 − precio pedido por el propietario de la deuda ÷ deuda. Es un precio de salida, no un precio de cierre. |
| Ranking provincial | Por número de préstamos con deuda informada, no por deuda total. |
Muestra de precio
El descuento se calcula solo sobre préstamos con precio publicado en todas sus garantías (para no comparar el precio de un garaje con la deuda total del préstamo) y con un precio de al menos 5.000 €. Resultado: 893 préstamos de 916 con algún precio.
No se excluyen los descuentos altos. Como prueba de robustez, si se eliminan los descuentos superiores al 60 % (94 préstamos), la mediana del Índice pasa del 19,3 % al 15,6 %, pero la relación entre tamaño y descuento se mantiene:
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| Tramo de deuda | Muestra completa | Sin descuentos > 60 % |
|---|---|---|
| Menos de 50.000 € | 3,0 % | 2,9 % |
| 50.000–100.000 € | 13,8 % | 8,1 % |
| 100.000–250.000 € | 26,7 % | 22,5 % |
| 250.000–500.000 € | 40,3 % | 30,3 % |
| 500.000 € – 1 M€ | por encima de la media | 40–50 % |
| Más de 1 M€ | por encima de la media | por encima de la media |
Cómo se publica el descuento según el tamaño de la muestra. Con 20 préstamos con precio o más, se da el descuento mediano exacto. De 5 a 19, se da el rango de 10 puntos en el que cae (por ejemplo, 20–30 %). Con menos de 5, o si el resultado es atípico (negativo o superior al 50 %), se indica solo si está por encima o por debajo de la media del Índice (19,3 %). Sin ningún precio publicado, se indica así.
Cambio metodológico respecto a junio de 2026
La edición de junio contaba garantías (referencias catastrales), no préstamos, y solo eliminaba la deuda repetida cuando un mismo importe aparecía en 10 o más fincas del mismo código postal. Por eso su deuda total (2.795 M€) no es comparable con la de octubre (2.392,6 M€).
Para comparar las dos ediciones se ha aplicado a ambas el mismo criterio aproximado (un préstamo = misma provincia, municipio y deuda):
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| Comparación homogénea | Junio 2026 | Octubre 2026 | Variación |
|---|---|---|---|
| Préstamos | 12.624 | 13.683 | 8,4 % |
| Deuda | 2.137,0 M€ | 2.191,7 M€ | 2,6 % |
| Deuda mediana | 100.395 € | 90.764 € | -9,6 % |
Limitaciones
- Oferta de Inmubi, no todo el mercado. El Índice no incluye las carteras que Inmubi no distribuye.
- Oferta, no transacciones. El Índice describe la oferta que distribuye Inmubi y lo que piden los propietarios de la deuda; no recoge precios de cierre.
- Deuda sin intereses ni costas. El campo de deuda suele ser el principal pendiente. Por eso en el 28,8 % de los casos el precio pedido supera la deuda.
- Deuda no informada. 2.995 préstamos llegan sin deuda y solo cuentan en el número de préstamos.
- Precios escasos. Solo 893 préstamos tienen precio utilizable, muy concentrados en unos pocos propietarios de deuda y provincias.
- Tipologías declaradas. La tipología es la que informa el propietario de la deuda, sin verificación.
- Fase procesal. Los listados no informan de forma homogénea la fase judicial, que es uno de los factores que más influyen en el precio.
Versiones
- 2.0 · octubre de 2026: unidad de análisis el préstamo; regla de importes distintos; muestra de precio limpia; ranking por número de préstamos; datos abiertos.
- 1.0 · junio de 2026: unidad de análisis la garantía; exclusión de deuda repetida en 10 o más fincas por código postal.
Documento informativo y estadístico. No constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal, ni una recomendación individual de inversión. Inmubi es distribuidor de oportunidades, no asesor financiero. Las cifras describen la oferta publicada por los propietarios de la deuda; no son precios de cierre ni rentabilidades.
